Loi Malraux 2026 : défiscaliser en restaurant l’ancien

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

Créée en 1962 par André Malraux, cette loi encourage la restauration d’immeubles anciens de caractère en échange d’une réduction d’impôt. Codifiée à l’article 199 tervicies du code général des impôts, elle vise les biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR, l’appellation qui a remplacé les anciens secteurs sauvegardés et ZPPAUP). L’idée : le contribuable finance des travaux lourds, encadrés par l’État, et récupère une part importante sous forme d’avantage fiscal. C’est un dispositif de défiscalisation, mais aussi un acte patrimonial : on restaure du bâti classé.

Le taux de réduction : 30 % (PSMV) ou 22 % (PVAP)

Le taux dépend du document d’urbanisme qui protège le secteur, pas du bon vouloir de l’investisseur.

À noter : les anciens dispositifs des quartiers anciens dégradés (QAD) et du programme national de rénovation urbaine (NPNRU), qui ouvraient aussi le 30 %, sont fermés depuis 2025. En 2026, seuls les SPR restent éligibles. Le vocabulaire « ZPPAUP » qu’on lit encore sur certains sites est obsolète.

Le plafond : 400 000 € de travaux sur 4 ans

Attention à une erreur très répandue, y compris sur des sites de promoteurs : le plafond n’est plus de 100 000 € par an. Depuis le 1er janvier 2017, l’assiette est plafonnée à 400 000 € de travaux sur quatre années consécutives, sans répartition annuelle imposée. À 30 %, cela représente jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt ; à 22 %, jusqu’à 88 000 €. Si la réduction dépasse l’impôt dû une année, le solde est reportable sur les trois années suivantes. En revanche, l’excédent de travaux au-delà du plafond n’est ni reportable ni déductible.

L’atout massue : hors plafonnement des niches fiscales

La plupart des réductions d’impôt (dont l’ancien Pinel) sont soumises au plafonnement global des niches fiscales, limité à 10 000 € par an. La loi Malraux en est exclue depuis 2013 (article 200-0 A du code général des impôts). Concrètement, un contribuable dans une tranche à 41 % ou 45 % peut effacer des dizaines de milliers d’euros d’impôt en une opération, sans buter sur le plafond de 10 000 €. C’est ce qui distingue Malraux des dispositifs classiques et le réserve, en pratique, aux patrimoines et aux revenus élevés.

Un exemple chiffré

Prenons un investisseur qui acquiert un appartement à restaurer dans un SPR doté d’un PSMV, avec 200 000 € de travaux éligibles étalés sur deux ans. Au taux de 30 %, il obtient 60 000 € de réduction d’impôt, imputables sur ces deux années, avec report du solde éventuel sur trois ans. Cette réduction vient en plus de ses autres avantages fiscaux, puisqu’elle échappe au plafond des niches. En contrepartie, il s’engage à louer le bien nu pendant neuf ans.

Les conditions et les engagements

La loi Malraux est exigeante, et c’est ce qui protège son avantage fiscal. Le bien doit être situé en Site Patrimonial Remarquable. Les travaux doivent constituer une restauration complète de l’immeuble, être autorisés et suivis par l’Architecte des Bâtiments de France, et faire l’objet d’une déclaration d’utilité publique le cas échéant. Une fois les travaux achevés, le logement doit être loué nu (comme résidence principale du locataire) pendant neuf ans au minimum, la mise en location intervenant dans les douze mois. Il n’y a en revanche ni plafond de loyer ni condition de ressources du locataire.

Où investir en loi Malraux, et le cas de Lille

Le dispositif ne s’applique que dans les Sites Patrimoniaux Remarquables, présents dans de nombreuses villes historiques : Bordeaux, Toulouse, Lyon, Nîmes, La Rochelle, Marseille, entre autres. Chaque secteur a son document d’urbanisme (PSMV ou PVAP), qui détermine le taux applicable.

À Lille, le Vieux-Lille constitue un secteur sauvegardé historique (créé en 1967, périmètre étendu à 170 hectares en 2016), désormais Site Patrimonial Remarquable, doté d’un PSMV. Cela ouvre potentiellement le taux de 30 %. Mais l’éligibilité et le taux exact d’un programme dépendent de la localisation précise de l’immeuble dans le périmètre et de la nature de l’opération : c’est à vérifier au cas par cas, jamais à tenir pour acquis. Un cabinet local comme FOR-U peut faire cette vérification avant tout engagement.

Malraux, Monuments Historiques ou déficit foncier ?

Trois dispositifs jouent sur la restauration de l’ancien, avec des logiques différentes.

Bon à savoir : sur un même immeuble Malraux, la fraction de travaux non retenue dans l’assiette Malraux peut, sous conditions, générer un déficit foncier imputable par ailleurs. Les deux dispositifs ne s’excluent donc pas nécessairement. C’est un montage technique à valider avec un conseiller.

La loi Malraux est-elle toujours en vigueur en 2026 ?

Oui. Là où le Pinel s’est éteint le 31 décembre 2024, la loi Malraux reste active en 2026 (article 199 tervicies du code général des impôts), sans date couperet pour les Sites Patrimoniaux Remarquables. C’est aujourd’hui l’un des principaux leviers de défiscalisation dans l’immobilier ancien, aux côtés du déficit foncier et des Monuments Historiques.

Étudier votre projet Malraux avec FOR-U, à Lille

Un investissement Malraux n’est pas un produit qu’on achète sur catalogue : c’est une opération patrimoniale lourde, dont la rentabilité réelle dépend du prix du foncier, de la qualité des travaux, du taux applicable et de votre tranche d’imposition. Une erreur d’appréciation sur l’éligibilité du secteur ou le taux peut coûter cher.

Chez FOR-U, à Villeneuve-d’Ascq (ORIAS 24004797), nous vérifions l’éligibilité du bien, le taux réellement applicable et la cohérence de l’opération avec votre situation fiscale et patrimoniale, y compris sur le Vieux-Lille. Le premier échange est gratuit et sans engagement.