Simulateur de déficit foncier à Lille
Six curseurs, une projection sur dix ans, aucune inscription et aucune donnée transmise. L'outil applique l'ordre d'imputation réel de l'article 156 : les intérêts d'emprunt d'abord, le reste ensuite. C'est ce qui le sépare des simulateurs qui soustraient tout en un bloc.
- Ce qui est imputable sur votre revenu global, et ce qui part en report
- Le rythme d'absorption du report, année par année sur dix ans
- Le plafond de 10 700 € ou de 21 400 €, appliqué à la bonne assiette
- La durée d'étalement des travaux qui vous convient, et non celle qu'on répète
Faire vérifier votre simulation
Le simulateur donne un ordre de grandeur. Un conseiller reprend vos devis, vos revenus fonciers réels et votre tranche pour établir le chiffrage exact. Rappel sous 24 h ouvrées.
Demande bien reçue
Un conseiller FOR-U vous rappelle sous 24 heures ouvrées. Si vous détenez déjà un bien loué nu, préparez votre dernière déclaration 2044 et vos devis de travaux : c'est la répartition entre intérêts, charges courantes et travaux qui détermine ce qui sera réellement imputable sur votre revenu global.
Votre déficit foncier, projeté sur dix ans
Aucune inscription, aucune adresse à laisser, aucune donnée transmise. Le calcul s'exécute dans votre navigateur et se met à jour à chaque mouvement de curseur.
Imputation, report et impôt évité, année par année
Le calcul applique l'ordre d'imputation du 3° du I de l'article 156 du code général des impôts : les intérêts d'emprunt s'imputent d'abord sur les loyers bruts et sont exclus de l'imputation sur le revenu global. Le report est suivi par millésime et s'éteint au bout de dix ans.
Article 156, I, 3° du code général des impôts. Plafond de 10 700 €, porté à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique payées jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, et dans la limite du montant de ces dépenses. Prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers. Le calcul retient un taux marginal constant sur dix ans et ignore le plafond de 15 300 € propre aux dispositifs Périssol et Cosse, le quotient familial et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
| Année | Travaux payés | Imputé sur le revenu global | Report utilisé | Stock de report restant | Impôt évité |
|---|
Faites glisser le tableau horizontalement pour tout voir
Le tableau se recalcule à chaque mouvement de curseur. La colonne qui compte est la dernière à droite du stock : si elle ne redescend pas à zéro avant l'année 10, une partie de votre déficit n'aura jamais servi.
Un simulateur qui gonfle le résultat ne vous rend pas service.
Nous ne comptons que l'imputation sur le revenu global et le report réellement absorbé. Pas les loyers que vos charges neutralisent.
Ce que nous comptons, et ce que nous refusons de compter
La différence entre deux simulateurs tient rarement au code. Elle tient à ce qu'ils acceptent d'appeler « économie ».
Un bien loué nu produit des loyers, dont on retranche des charges. Si le résultat est positif, il est imposé à votre taux marginal augmenté des prélèvements sociaux de 17,2 %. S'il est négatif, un déficit apparaît. Beaucoup de simulateurs additionnent alors trois choses très différentes et appellent le total « économie fiscale ».
- L'imputation sur le revenu global. C'est le déficit foncier au sens strict. Elle efface une part de vos autres revenus et vous fait économiser votre taux marginal, l'impôt sur le revenu seul. Nous la comptons.
- Le report absorbé plus tard. Il efface des revenus fonciers futurs, et vous fait donc économiser l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Nous le comptons, l'année où il est effectivement absorbé.
- Les loyers neutralisés par les charges. Ne pas payer d'impôt sur un revenu net nul n'est pas un avantage fiscal : c'est le fonctionnement ordinaire de l'impôt, et cela vaudrait aussi sans aucun déficit. Nous ne le comptons pas.
Ce que cela change. Sur des hypothèses moyennes, inclure ce troisième terme multiplie le résultat affiché par cinq à huit. C'est ainsi qu'un simulateur annonce « 40 000 € d'économie » là où le déficit foncier en rapporte réellement 5 000. Le chiffre plus petit est celui que vous pourrez retrouver sur votre avis d'imposition.
Étaler les travaux n'est pas toujours la bonne stratégie
C'est le conseil le plus répandu sur le sujet, et il est faux une fois sur deux.
Le raisonnement habituel tient en une phrase : le plafond est annuel, donc il faut étaler les travaux pour le consommer plusieurs années de suite. Deux effets contredisent cette évidence.
Le premier est que le report vaut plus cher que l'imputation. Un euro imputé sur le revenu global vous fait économiser votre taux marginal seul, par exemple 30 %. Un euro de report absorbé plus tard par des revenus fonciers positifs vous fait économiser ce même taux marginal plus les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 47,2 %. Concentrer les travaux pour générer un gros report peut donc rapporter davantage que les étaler, à une condition : disposer de revenus fonciers suffisants pour absorber ce report dans les dix ans.
Le second est qu'un étalement trop long fait disparaître le déficit. Si la tranche annuelle de travaux ne suffit plus à dépasser vos loyers, il n'y a plus rien à imputer. L'avantage ne diminue pas : il s'annule.
Faites-le vous-même. Laissez tous les curseurs sur leurs valeurs par défaut et déplacez uniquement celui de l'étalement. Vous verrez le résultat monter en passant de deux ans à un an, puis tomber à zéro à quatre ans. Il n'existe pas de règle générale : il existe un optimum, propre à votre situation, et c'est exactement ce que cet outil sert à trouver.
Le même paradoxe touche le plafond majoré. Passer de 10 700 € à 21 400 € fait entrer davantage de déficit dans le revenu global, où il ne rapporte que votre taux marginal, et retire d'autant au report, qui rapporte ce taux plus 17,2 %. Sur 60 000 € de travaux étalés sur deux ans, avec les valeurs par défaut, le plafond de droit commun rapporte plus que le plafond majoré. Le plafond majoré reste préférable dès lors que vous n'avez pas de revenus fonciers pour absorber le report, ce qui est le cas le plus fréquent : mais ce n'est pas automatique, et l'outil vous laisse le vérifier.
C'est aussi la raison pour laquelle nous n'affichons pas de « stratégie optimale » calculée automatiquement. L'optimum dépend de revenus fonciers futurs que personne ne connaît sur dix ans, et d'une tranche marginale qui bougera. Un outil qui prétend trancher à votre place vous cache cette incertitude au lieu de vous la montrer.
Le dispositif en détail, et les autres simulateurs
Ce simulateur calcule. La page produit explique les règles qu'il applique.
Les trois plafonds, la frontière entre amélioration et agrandissement, l'engagement de location et ce que les travaux déduits font à la plus-value.
Voir la pageUne réduction d'impôt de 22 % ou 30 % au lieu d'une déduction, réservée aux secteurs protégés. L'autre voie pour l'ancien à rénover.
Voir la loi MalrauxLa location meublée, incompatible avec le déficit foncier qui impose une location nue. L'amortissement neutralise les loyers sans toucher au revenu global.
Voir le LMNPLe pendant de cet outil pour la location meublée : amortissement, limitation et report.
Ouvrir le simulateurDéficit foncier, Malraux, LMNP, Denormandie, nue-propriété : le comparatif chiffré des cinq voies.
Ouvrir le comparatifLa page principale de la catégorie : tous les dispositifs, leurs plafonds et leurs échéances.
Voir la page principale
Où nous intervenons
Le cabinet est établi 32 rue Rameau à Villeneuve-d'Ascq. Nous recevons sur rendez-vous et nous nous déplaçons dans la métropole européenne de Lille : Lille, Roubaix, Tourcoing, Marcq-en-Barœul, Wasquehal, Lambersart, La Madeleine, Loos, Mons-en-Barœul, Lomme.
Un simulateur ne lit pas vos devis. La proximité sert à deux choses qu'aucun outil ne fait : ventiler les postes de travaux entre amélioration déductible et agrandissement exclu, et confronter vos revenus fonciers réels à ce que vous avez saisi ici.
Nous sommes courtier d'assurance et intermédiaire en opérations de banque, inscrits à l'ORIAS sous le numéro 24004797. Nous ne sommes pas conseiller en investissement financier au sens de l'article L.541-1 du code monétaire et financier.
Quatre étapes, et le calendrier se fixe avant les devis
C'est l'ordre qui fait la différence entre une déduction optimisée et une déduction subie.
Nous situons votre tranche
Tranche marginale actuelle et prévisible, revenus fonciers existants, autres déficits en report. Sans cela, aucun chiffrage n'a de sens.
Nous ventilons les travaux
Poste par poste, entre réparation, amélioration et agrandissement, et nous isolons la part réellement énergétique qui commande le plafond majoré.
Nous calons le calendrier
Répartition des paiements entre exercices, dates des deux diagnostics, échéance de l'engagement de location année par année.
Nous suivons
Déclaration 2044 et report sur la 2042, conservation des justificatifs de paiement, et revue annuelle du stock de déficit reportable.
5 sur 5, sur 37 avis Google
Trois d'entre eux, reproduits ici. Ils portent sur l'accompagnement du cabinet, pas sur une simulation en particulier : nous préférons le dire.
« Plus que satisfait. S'est engagé il y a presque 10 ans à me suivre, et c'est le cas. Conseils avisés, expertise et particulièrement humaine, je recommande sans hésiter ! »
« Sérieux, disponible, très réactif et professionnel ! […] Résultat, les remboursements d'impôt sont en cours ! Nous sommes rassurés, tout est rentré dans l'ordre. L'optimisation fiscale est cette fois bien réelle. […] Un grand merci. »
Ces avis sont publiés sur la fiche Google Business de FOR-U. Ils émanent de clients ayant utilisé nos services, sont datés par Google, et ne font l'objet d'aucune modération ni contrepartie de notre part. Deux d'entre eux sont reproduits sous forme d'extrait, signalé par des crochets ; le texte intégral est accessible par les liens ci-dessus. Note moyenne de 5 sur 5 pour 37 avis au 2 septembre 2026.
Ce que l'on nous demande sur ce simulateur
Quinze réponses sur le calcul lui-même et sur les règles qu'il applique.
Que calcule exactement ce simulateur ?
Pourquoi l'économie affichée est-elle plus basse que sur d'autres simulateurs ?
Faut-il toujours étaler les travaux sur plusieurs années ?
Pourquoi mes intérêts d'emprunt ne réduisent-ils pas mon revenu global ?
Le plafond de 21 400 € existe-t-il encore ?
Le plafond majoré s'applique-t-il à la totalité de mes travaux ?
Que devient l'excédent au-delà du plafond ?
Combien de temps dois-je conserver le bien en location ?
Que se passe-t-il si je vends avant la fin du délai ?
Quels travaux puis-je faire entrer dans le calcul ?
Faut-il déduire les aides et subventions ?
Le simulateur tient-il compte du barème de l'impôt sur le revenu ?
Puis-je l'utiliser pour un bien détenu en SCI ?
Ce simulateur est-il vraiment gratuit, et mes données sont-elles transmises ?
Le bilan FOR-U est-il facturé ?
Écrit par Thomas Reiminger, manager marketing et relation client chez FOR-U. Relu et validé par Laurent Hilaire, directeur général et fondateur, ORIAS 24004797. Mis à jour le 4 septembre 2026. Sources : articles 31, 150 VB, 156 I 3°, 199 tervicies et 200-0 A du code général des impôts · article L.341-4 du code de la sécurité sociale · loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 de finances rectificative pour 2022, article 12 · décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 · loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 · loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 · loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique · documentation administrative BOI-RFPI-BASE-30-20 et BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20.
Un simulateur situe un ordre de grandeur. Il ne lit pas vos devis.
Quarante-cinq minutes pour reprendre vos chiffres réels, ventiler les postes de travaux et arrêter la durée d'étalement qui vous convient.
Gratuit · Sans engagement · Réponse sous 24 h ouvrées · ORIAS 24004797