Investir en nue-propriété
Une décote de 40 % sur vingt ans se présente volontiers comme un gain de 147 %. Ramenée à la durée, c'est 2,59 % par an à prix constant. Le placement reste solide : encore faut-il le comparer à ce qu'il est, et non à un pourcentage brut.
- Le rendement annualisé réel, brut et net d'impôt de plus-value
- Pourquoi la nue-propriété n'est pas un dispositif de défiscalisation
- Les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que dans un cas précis
- Ce qui se passe au terme, et pourquoi le locataire ne part pas toujours
Faire vérifier une proposition
La décote proposée rapportée à la vraie valeur du bien, le rendement annualisé réel, et la qualité du bailleur à qui vous confiez le logement pendant quinze à vingt ans. Rappel sous 24 h ouvrées.
Demande bien reçue
Un conseiller FOR-U vous rappelle sous 24 heures ouvrées. Préparez si possible la plaquette du programme et votre dernier avis d'imposition : le prix de référence en pleine propriété conditionne la valeur réelle de la décote, et votre patrimoine détermine si l'argument IFI vous concerne.
En bref. La nue-propriété consiste à acheter les murs d'un logement avec une décote de 30 à 45 %, pendant qu'un bailleur en détient l'usufruit pour quinze ans au minimum, durée plancher fixée par l'article L.253-1 du code de la construction et de l'habitation. Pendant cette période, vous ne percevez aucun loyer, vous ne déclarez donc aucun revenu foncier, et l'article 968 du code général des impôts met l'IFI à la charge du seul usufruitier. Ce n'est pas un dispositif de défiscalisation : il n'ouvre aucune réduction d'impôt, et n'entre par conséquent pas dans le plafonnement des niches. Rendement réel d'une décote de 40 % sur vingt ans : 2,59 % par an à prix constant, environ 3,8 % net avec une revalorisation de 1,5 % par an.
« +147 % » et « 2,59 % par an » décrivent la même opération
Le premier chiffre se retient, le second se compare. Un seul des deux permet de décider.
L'exemple canonique de la nue-propriété est toujours le même. Un bien vaut 300 000 € en pleine propriété, vous l'achetez 180 000 € avec une décote de 40 %, et vingt ans plus tard vous récupérez un bien qui a pris 2 % par an, soit environ 445 000 €. Gain affiché : 265 000 €, ou 147 %.
Le calcul est exact. Sa présentation ne l'est pas, parce qu'un pourcentage cumulé sur vingt ans n'est comparable à rien. Ramené à la durée, ce même +147 % vaut 4,64 % par an. C'est un bon rendement, mais ce n'est plus le même récit, et surtout il devient enfin comparable à une assurance-vie, à une SCPI ou à un investissement locatif classique.
Le chiffre qui ne dépend d'aucune hypothèse. Retirez la revalorisation du bien et il reste la seule chose que le contrat vous garantit vraiment : la décote. Payer 180 000 € ce qui en vaudra 300 000 €, c'est multiplier sa mise par 1,667 en vingt ans, soit 2,59 % par an. Tout ce qui est annoncé au-dessus repose sur une hausse supposée du marché immobilier, qui n'est ni garantie, ni contractuelle, ni régulière. C'est ce chiffre de 2,59 % qu'il faut mettre en face du rendement d'un fonds en euros, pas les 147 %.
Une seconde correction s'impose : le calcul s'arrête presque toujours avant l'impôt. Si vous revendez le bien au terme du démembrement, la plus-value est imposable, et son calcul réserve une mauvaise surprise que nous détaillons plus bas. Sur l'exemple ci-dessus, avec une revalorisation plus prudente de 1,5 % par an, le rendement passe de 4,13 % brut à 3,76 % net.
Rien de tout cela ne disqualifie la nue-propriété. Un placement immobilier qui rapporte entre 2,5 % et 4 % par an sans aucune gestion, sans locataire, sans travaux, sans revenu imposable annuel et sans IFI reste l'un des plus sobres qui existent. Il faut simplement le vendre pour ce qu'il est.
Le rendement réel de la proposition que l'on vous fait
Calcul dans votre navigateur, aucune donnée transmise. Rendement annualisé brut, puis net de l'impôt de plus-value.
Décote, durée, revalorisation et impôt de sortie
Le pourcentage brut ne dit rien tant qu'il n'est pas ramené à la durée. Ce calculateur fait les deux, puis retire l'impôt de plus-value si vous revendez, en appliquant les abattements pour durée de détention.
L'avantage IFI ne vaut rien en dessous de 1,3 million d'euros de patrimoine.
C'est le premier argument de vente de la nue-propriété, et il ne concerne qu'une minorité d'investisseurs. Nous vérifions d'abord si vous en faites partie.
Trois avantages fiscaux, dont un que l'on vous vend trop cher et un sous condition
L'absence de revenu foncier est acquise. L'IFI dépend de votre patrimoine. Les intérêts d'emprunt dépendent de l'identité de l'usufruitier.
1. Aucun revenu foncier, et aucune réduction d'impôt non plus
Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer. Il n'a donc rien à déclarer en revenus fonciers, aucune fiscalité locative à supporter et aucun prélèvement social sur des revenus qui n'existent pas. Pour un contribuable dont les revenus fonciers sont déjà lourdement taxés, l'intérêt est direct : il investit dans l'immobilier sans aggraver la ligne qui lui coûte le plus cher.
La contrepartie mérite d'être dite franchement : la nue-propriété n'est pas un dispositif de défiscalisation. Elle ne figure dans aucun article de faveur, elle n'ouvre ni réduction ni crédit d'impôt. Cette absence a un effet favorable inattendu : n'étant pas un avantage fiscal, elle échappe au plafonnement global de 10 000 € de l'article 200-0 A, dans lequel le Denormandie entre au contraire pleinement.
2. L'IFI : l'avantage est réel, les chiffres qui circulent ne le sont pas
Le premier alinéa de l'article 968 du code général des impôts pose la règle : les actifs grevés d'un usufruit sont, sauf exceptions, compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. La logique est celle du code civil : l'usufruitier supporte les charges des biens dont il a la jouissance.
Reste à chiffrer. On lit souvent une économie calculée à des taux de 0,25 % ou 0,4 %. Ces taux n'existent pas. Le barème réel est le suivant, et l'impôt n'est dû qu'à partir d'un patrimoine immobilier net de 1,3 million d'euros, le calcul démarrant ensuite à 800 000 €.
| Fraction du patrimoine net | Taux | Économie sur 300 000 € |
|---|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % | aucune |
| 800 000 € à 1 300 000 € | 0,5 % | 1 500 € |
| 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,7 % | 2 100 € |
| 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % | 3 000 € |
| 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % | 3 750 € |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % | 4 500 € |
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La conséquence est plus tranchante qu'on ne le dit. Si votre patrimoine immobilier net est inférieur à 1,3 million d'euros, vous n'êtes pas redevable de l'IFI, et l'argument central de la nue-propriété ne vous rapporte strictement rien. Il ne reste alors que la décote et l'absence de revenu foncier, ce qui peut suffire, mais qui doit être dit avant la signature et non après. Si vous l'êtes, l'économie réelle est de 1 500 € à 2 100 € par an sur un bien de 300 000 €, soit nettement plus que ce qu'annoncent la plupart des pages.
3. Les intérêts d'emprunt : déductibles, mais seulement dans un cas
C'est l'affirmation la plus souvent généralisée à tort. Le d du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts autorise le nu-propriétaire à déduire les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition du logement, mais il pose une condition tenant à l'identité de l'usufruitier : l'usufruit doit être détenu temporairement par un organisme d'habitations à loyer modéré, une société d'économie mixte ou un organisme agréé. Si l'usufruitier est un institutionnel privé qui n'entre pas dans cette liste, la déduction n'existe pas.
Une seconde précision est régulièrement escamotée. À défaut de revenus fonciers provenant d'autres immeubles, le déficit correspondant aux seuls intérêts d'emprunt n'est pas imputable sur le revenu global : il ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Parler d'un « déficit foncier réducteur d'impôt » sans cette réserve laisse croire à une économie immédiate qui n'a pas lieu. Le montage n'a d'intérêt fiscal que si vous percevez déjà des revenus fonciers imposables.
Au terme, tout n'est pas automatique
La reconstitution de la pleine propriété l'est. Le départ du locataire et la fiscalité de revente ne le sont pas.
La pleine propriété se reconstitue sans impôt
Sur ce point, la promesse est tenue et le texte est clair. L'article 1133 du code général des impôts dispose que, sous réserve de l'article 1020, « la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier ». Aucun acte de vente, aucun droit de mutation, aucune nouvelle acquisition. La seule nuance tient à la taxe de publicité foncière de l'article 1020, au taux de 0,10 %, lorsqu'une formalité est requise : la reconstitution est donc gratuite, mais l'expression « zéro frais » mérite cette réserve.
Le locataire ne part pas de lui-même
C'est le point le plus souvent absent des présentations commerciales, et il conditionne la date à laquelle vous disposerez réellement du bien. Le code de la construction et de l'habitation organise une procédure à trois échéances, et l'une d'elles pèse sur vous.
- Un an avant l'extinction, le bailleur usufruitier rappelle au nu-propriétaire et au locataire les dispositions applicables à la fin de la convention.
- Six mois avant, c'est à vous d'agir, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : proposer un nouveau bail au locataire, donner congé pour vendre ou pour occuper, ou renouveler la convention d'usufruit. Seul le nu-propriétaire peut donner congé, jamais l'usufruitier.
- Trois mois avant, le bailleur propose au locataire qui n'a pas conclu de nouveau bail et qui remplit les conditions de ressources la location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Ce qu'il faut en retenir. Si vous laissez passer l'échéance des six mois, vous ne récupérez pas un logement libre à la date prévue. Ces dispositions sont d'ordre public dès lors que les logements concernés sont des logements locatifs sociaux ou intermédiaires : aucune clause de la convention ne peut y déroger. Un investissement en nue-propriété se termine donc par une démarche à ne pas manquer, dix-huit à vingt ans après la signature.
La plus-value de revente : le point aveugle du montage
Si vous revendez après la reconstitution, la plus-value se calcule d'une manière qui joue contre vous. L'usufruit ayant été acquis par voie d'extinction, son prix d'acquisition est en principe nul : la plus-value se mesure donc à partir du seul prix payé pour la nue-propriété, alors que la cession porte sur la pleine propriété. L'écart taxable est mécaniquement plus large que sur un achat classique.
Deux éléments compensent, et le second est décisif. Les forfaits légaux majorent d'office le prix d'acquisition de 7,5 % au titre des frais et de 15 % au titre des travaux au-delà de cinq ans de détention. Surtout, la durée de détention court depuis l'acquisition de la nue-propriété, c'est-à-dire depuis le premier jour : après un démembrement de vingt ans, l'abattement atteint déjà 90 % pour l'impôt sur le revenu.
| Détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
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La conséquence pratique est simple à formuler et rarement formulée : après un démembrement de vingt ans, attendre deux années de plus supprime deux impositions sur trois. À vingt-deux ans, l'impôt sur le revenu au titre de la plus-value disparaît, et avec lui la taxe sur les plus-values élevées de l'article 1609 nonies G, qui se calcule sur cette même base imposable. Seuls les prélèvements sociaux subsistent, et ils ne s'éteignent qu'à trente ans. Le calculateur plus haut chiffre cet écart sur votre propre projet.
Sortir avant le terme se paie
La nue-propriété est un droit réel : elle se vend, se donne et se transmet à tout moment. Économiquement, c'est le principal risque du montage. Le marché secondaire est étroit, l'acquéreur reprend un bien qu'il ne pourra pas occuper avant plusieurs années, et les professionnels du secteur observent couramment une décote supplémentaire de l'ordre de 5 à 10 % par rapport à la valorisation théorique du droit résiduel. La durée du démembrement doit donc être calibrée sur celle que vous tiendrez, pas sur celle qui affiche la décote la plus flatteuse.
Ce qui se compare à la nue-propriété
Elle ne réduit pas l'impôt, elle supprime la matière imposable. Les dispositifs ci-dessous font l'inverse.
L'exact opposé : il suppose des travaux, des loyers et une déclaration chaque année, mais il s'impute sur le revenu global. Le complément naturel si vous percevez déjà des loyers.
Voir le déficit foncierL'autre façon de ne pas payer d'impôt sur des loyers : les percevoir, mais les neutraliser par l'amortissement. Vous encaissez, là où la nue-propriété ne verse rien.
Voir le LMNPUne vraie réduction d'impôt, de 22 % ou 30 %, exclue du plafonnement des niches. À examiner si votre objectif est de réduire un impôt élevé dès l'année des travaux.
Voir la loi MalrauxUne déduction sans plafond légal, bornée seulement par l'impôt que vous devez, contre quinze ans d'engagement. Le plus puissant et le plus contraignant des dispositifs.
Voir le monument historiqueUne réduction de 12 à 21 %, mais soumise au plafonnement des niches de 10 000 € auquel la nue-propriété échappe entièrement. Lille n'y est pas éligible.
Voir la loi DenormandieLa page principale de la catégorie : tous les dispositifs, leurs plafonds et leurs échéances, dans un tableau unique.
Voir la page principale
Où nous intervenons
Le cabinet est établi 32 rue Rameau à Villeneuve-d'Ascq. Nous recevons sur rendez-vous et nous nous déplaçons dans la métropole européenne de Lille : Lille, Roubaix, Tourcoing, Marcq-en-Barœul, Wasquehal, Lambersart, La Madeleine, Loos, Mons-en-Barœul, Lomme.
Sur une opération en nue-propriété, la proximité sert à deux choses que rien ne remplace : vérifier que le prix de référence en pleine propriété correspond au marché réel de la commune, et non à une valeur d'affichage sur laquelle la décote est ensuite calculée ; puis lire la convention d'usufruit avant signature, notamment la répartition des grosses réparations et la solidité du bailleur à qui vous confiez le logement pendant quinze à vingt ans.
Nous sommes courtier d'assurance et intermédiaire en opérations de banque, inscrits à l'ORIAS sous le numéro 24004797. Nous ne sommes pas conseiller en investissement financier au sens de l'article L.541-1 du code monétaire et financier.
Quatre vérifications, et la première porte sur le prix de référence
Une décote ne vaut que ce que vaut la valeur sur laquelle on l'applique.
Nous contrôlons la valeur de référence
Une décote de 40 % sur un prix surévalué de 15 % n'est plus une décote de 40 %. Nous comparons le prix affiché en pleine propriété aux transactions réelles de la commune avant toute autre analyse.
Nous vérifions à qui vous confiez le bien
Identité et solidité de l'usufruitier, durée exacte de la convention, répartition des grosses réparations et de la taxe foncière, et si vous financez à crédit, appartenance de l'usufruitier à la liste de l'article 31 du code général des impôts.
Nous annualisons
Rendement réel brut puis net d'impôt de plus-value, à prix constant et sous hypothèse de revalorisation, pour le comparer à ce que vous détenez déjà. Et nous vérifions si l'argument IFI vous concerne réellement.
Nous préparons la sortie
L'échéance des six mois avant le terme est inscrite dès la signature. Nous préparons l'arbitrage entre conserver, louer, occuper ou revendre, et le calendrier fiscal des vingt-deuxième et trentième années.
5 sur 5, sur 37 avis Google
Trois d'entre eux, reproduits ici. Ils portent sur l'accompagnement du cabinet, pas sur une opération en nue-propriété en particulier : nous préférons le dire.
« Plus que satisfait. S'est engagé il y a presque 10 ans à me suivre, et c'est le cas. Conseils avisés, expertise et particulièrement humaine, je recommande sans hésiter ! »
« Sérieux, disponible, très réactif et professionnel ! […] Résultat, les remboursements d'impôt sont en cours ! Nous sommes rassurés, tout est rentré dans l'ordre. L'optimisation fiscale est cette fois bien réelle. […] Un grand merci. »
Ces avis sont publiés sur la fiche Google Business de FOR-U. Ils émanent de clients ayant utilisé nos services, sont datés par Google, et ne font l'objet d'aucune modération ni contrepartie de notre part. Deux d'entre eux sont reproduits sous forme d'extrait, signalé par des crochets ; le texte intégral est accessible par les liens ci-dessus. Note moyenne de 5 sur 5 pour 37 avis au 2 septembre 2026.
Ce que l'on nous demande sur la nue-propriété
Seize réponses, chacune adossée à un texte ou à un calcul que vous pouvez refaire.
Une décote de 40 % sur 20 ans, cela représente quel rendement annuel ?
La nue-propriété est-elle un dispositif de défiscalisation ?
Qui paie l’IFI pendant le démembrement ?
Combien d’IFI économise-t-on réellement ?
Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles ?
Pourquoi la durée est-elle toujours d’au moins quinze ans ?
Le locataire part-il automatiquement au terme du démembrement ?
Qui paie les travaux et les charges pendant le démembrement ?
Que se passe-t-il fiscalement au terme du démembrement ?
Comment est calculée la plus-value si je revends après le terme ?
Faut-il donc attendre vingt-deux ans avant de revendre ?
Peut-on revendre avant la fin du démembrement ?
La nue-propriété est-elle un bon outil de transmission ?
Quelle décote pour quelle durée ?
À qui la nue-propriété ne convient-elle pas ?
Le bilan FOR-U est-il facturé ?
Écrit par Thomas Reiminger, manager marketing et relation client chez FOR-U. Relu et validé par Laurent Hilaire, directeur général et fondateur, ORIAS 24004797. Mis à jour le 8 septembre 2026. Sources : articles 968, 31 I 1° d, 1133, 150 VB, 150 VC et 1609 nonies G du code général des impôts · articles L.253-1 à L.253-8 du code de la construction et de l'habitation · articles 605 et 606 du code civil · loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement · barème de l'impôt sur la fortune immobilière en vigueur · bulletin officiel des finances publiques, plus-values immobilières et biens démembrés.
Demandez le rendement annualisé, pas le pourcentage total.
Quarante-cinq minutes pour contrôler le prix de référence, annualiser le rendement annoncé et vérifier ce que le montage vous rapporte vraiment.
Gratuit · Sans engagement · Réponse sous 24 h ouvrées · ORIAS 24004797