Amortissement LMNP : aucune durée n’est officielle

L’amortissement, le principal levier fiscal du LMNP

L’amortissement est une charge comptable sans décaissement : chaque année, on déduit une fraction de la valeur du bien et du mobilier, censée représenter leur usure. Cette charge réduit le résultat imposable de votre activité de loueur meublé, souvent jusqu’à l’annuler pendant des années. C’est ce qui rend le LMNP au réel si efficace : des loyers encaissés, très peu ou pas d’impôt dessus. Encore faut-il calculer l’amortissement correctement.

Amortir suppose le régime réel (le micro-BIC est exclu)

On ne peut amortir qu’au régime réel. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes et interdit toute déduction de charges réelles, amortissement compris. Dès que vos charges et amortissements dépassent cet abattement, le réel devient plus intéressant. C’est presque toujours le cas dès qu’il y a un crédit et un bien récent ou rénové.

Pourquoi aucune durée n’est officielle : l’amortissement par composants

C’est le point que la plupart des sites présentent de travers. Il n’existe aucune durée d’amortissement fixée par la loi pour l’immobilier locatif meublé. L’article 39 C du code général des impôts et le plan comptable (art. 311-2) imposent d’amortir chaque composant sur sa durée normale d’utilisation. On décompose donc le bien, et chaque poste suit sa propre durée d’usage.

Ces durées et pourcentages sont indicatifs, pas réglementaires : c’est la durée réelle d’usage qui prime, et un expert-comptable la justifie au cas par cas. Méfiez-vous des guides qui donnent une durée unique comme si elle était gravée dans la loi. Et n’oubliez pas de sortir la quote-part de terrain (souvent 10 à 20 % du prix) : le terrain ne s’use pas, il ne s’amortit pas.

Comment calculer son amortissement : un exemple

Prenons un appartement acheté 200 000 € frais inclus, dont 15 % de terrain, soit 170 000 € de bâti amortissable, plus 8 000 € de mobilier. On ventile le bâti par composants selon leurs durées, on amortit le mobilier sur sept ans. La dotation annuelle des premières années tourne alors autour de 5 000 à 6 000 €, à laquelle s’ajoutent les autres charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, gestion). Résultat courant : un résultat imposable proche de zéro pendant plusieurs années, donc des loyers peu ou pas fiscalisés.

Le plafonnement : l’amortissement ne crée pas de déficit

La règle, posée par l’article 39 C, II du code général des impôts, est simple : l’amortissement déductible ne peut pas dépasser le loyer net des autres charges. Il ne peut donc pas créer de déficit. Concrètement, l’amortissement ramène le résultat à zéro, jamais en négatif.

La fraction d’amortissement non déduite à cause de ce plafond n’est pas perdue : elle est reportable sans limite de durée sur les exercices bénéficiaires suivants. Attention à une erreur fréquente, y compris sur des sites de référence : ce report d’amortissement n’a rien à voir avec le déficit BIC ordinaire, lui reportable seulement dix ans. L’excédent d’amortissement, lui, ne se périme pas.

Réforme 2025 : les amortissements réintégrés dans la plus-value

C’est le changement que presque aucun guide n’explique vraiment. L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a modifié l’article 150 VB du code général des impôts : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. Mécaniquement, la plus-value imposable augmente d’autant.

Deux précisions importantes. D’une part, la mesure vise aussi les amortissements pratiqués avant 2025 : ce n’est pas limité aux dotations récentes. D’autre part, le régime des plus-values des particuliers reste par ailleurs inchangé : les abattements pour durée de détention s’appliquent toujours (exonération d’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans, de prélèvements sociaux au bout de trente ans).

Certaines résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) seraient exclues de cette réintégration selon plusieurs sources professionnelles, mais le périmètre exact reste à confirmer au texte : c’est un point à vérifier avec votre conseiller avant toute décision de vente. La règle générale, elle, est claire : sur un LMNP classique, amortir réduit l’impôt pendant la location et augmente la plus-value à la revente.

Amortir à fond ou pas ? L’arbitrage patrimonial

Depuis la réforme, la vraie question n’est plus « comment amortir le plus », mais « amortir a-t-il encore un sens dans mon cas, et pour combien de temps vais-je garder le bien ». Un investisseur qui compte revendre à moyen terme ne raisonne plus comme celui qui transmet à ses enfants. D’autres montages (SCI à l’impôt sur les sociétés, démembrement) peuvent alors devenir pertinents.

C’est exactement le calcul qu’un cabinet de gestion de patrimoine fait avec vous : le gain fiscal annuel de l’amortissement face à son coût à la revente, selon votre horizon. Chez FOR-U, à Villeneuve-d’Ascq (ORIAS 24004797), le premier échange est gratuit : on chiffre votre LMNP dans la durée, revente comprise, avant que vous ne signiez quoi que ce soit.