L'amortissement LMNP, et ce qu'il coûte à la sortie
On lit partout des « durées officielles » d'amortissement. Il n'en existe aucune. On lit aussi que l'amortissement est gratuit : il ne l'est plus depuis le 15 février 2025, sauf pour quatre catégories de biens. Voici la mécanique réelle, article par article, et ce qu'elle change sur une opération complète.
Une charge qui ne sort pas de votre poche
L'amortissement constate comptablement la dépréciation d'un actif sur sa durée d'utilisation. En location meublée au régime réel, il vient en déduction du résultat sans aucun décaissement : c'est une charge fiscale, pas une dépense.
Combiné aux charges effectives, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, intérêts d'emprunt et frais de gestion, il ramène très souvent le résultat imposable à zéro pendant les premières années d'un investissement financé à crédit. C'est de là que vient l'attrait du régime réel face au micro-BIC.
Deux choses n'en découlent pas, et il faut les poser tout de suite. L'amortissement ne crée pas de déficit : une limite légale l'en empêche. Et depuis février 2025, il n'est plus gratuit à la sortie pour la plupart des biens. Ces deux points structurent tout le reste de cet article.
Il n'existe aucune durée officielle
C'est l'idée reçue la plus solidement installée sur le sujet. Vous trouverez des dizaines de tableaux annonçant des « durées officielles » : gros œuvre 50 ans, façades 30 ans, installations 15 ans, agencements 10 ans. Ces ordres de grandeur sont plausibles et couramment retenus, mais aucun texte ne les fixe.
Le fondement est l'article 39-1-2° du code général des impôts, qui renvoie aux « usages de chaque nature d'industrie, de commerce ou d'exploitation ». La décomposition par composants relève, elle, de l'article 15 bis de l'annexe II au même code. Autrement dit : la durée retenue doit être justifiable pour votre bien, pas recopiée d'un tableau.
Une durée présentée comme « officielle » ne se défend pas. Une durée cohérente avec l'état réel du bien, documentée composant par composant et appliquée de façon constante d'un exercice à l'autre, se défend. C'est précisément le travail d'un comptable, et c'est ce qui distingue un plan d'amortissement tenable d'un tableau téléchargé.
Un point ne souffre en revanche aucune discussion : le terrain n'est pas amortissable. Seule la fraction du prix correspondant à la construction l'est. La ventilation entre terrain et bâti doit être établie et justifiée à partir de références locales. La proportion de 15 % que l'on cite souvent n'est pas une règle : c'est une pratique, et elle varie fortement selon la commune et le type de bien.
Comment se construit une dotation annuelle
En trois temps, toujours dans cet ordre.
- Isoler le terrain. Sa valeur sort de la base amortissable. C'est la première ligne du plan, et la plus scrutée en cas de contrôle.
- Répartir la construction entre composants. Structure, façades et couverture, installations techniques, agencements. Chaque composant reçoit sa durée propre, justifiée.
- Ajouter le mobilier et les travaux inscrits à l'actif, amortis sur leurs durées d'usage respectives.
La somme des dotations de l'exercice constitue l'amortissement de l'année. À cela s'ajoute un arbitrage souvent oublié dès la première déclaration : les frais d'acquisition peuvent, sur option, être immobilisés et amortis avec le bien, ou déduits immédiatement en charges. Le choix engage, et il se raisonne selon le niveau de résultat de la première année.
L'amortissement ne peut pas creuser un déficit
C'est une limite légale, pas une pratique comptable, et elle est absente de la plupart des pages sur le sujet. L'article 39 C II 2 du code général des impôts pose la règle.
Traduit : l'amortissement s'arrête là où le résultat atteint zéro. Il ne peut ni créer ni augmenter un déficit. Et la limite s'apprécie globalement sur l'ensemble des biens loués, pas bien par bien, ce qui change le calcul dès qu'un investisseur détient plusieurs lots.
Recettes locatives : 10 000 €. Charges hors amortissement : 9 200 €.
Résultat avant amortissement : 800 €.
Amortissement théorique de l'exercice : 5 500 €.
Amortissement effectivement déduit : 800 €, pas un euro de plus.
Reste en report : 4 700 €, sans limite de durée.
Le report est illimité, mais ce n'est pas un déficit
L'article 39 C II 3 permet de reporter les amortissements comptabilisés mais non déduits, dans les mêmes conditions, sans limite de durée, y compris au-delà de la durée normale d'utilisation du bien. Un état de suivi doit être joint à la déclaration.
C'est ce mécanisme qui explique un phénomène souvent mal compris : un investisseur continue de neutraliser ses loyers longtemps après avoir remboursé son emprunt. Pendant les premières années, les intérêts élevés absorbent le résultat et bloquent l'amortissement, qui s'accumule en report. Quand les intérêts s'effacent, le stock se libère.
Les confondre conduit à surestimer l'avantage. Le report d'amortissement de l'article 39 C II 3 est illimité. Le déficit BIC non professionnel, c'est-à-dire la part de perte qui ne provient pas des amortissements écartés, ne s'impute que sur des bénéfices de même nature des dix années suivantes, en application de l'article 156 I 1° bis. Et les amortissements réputés différés, encore cités par certaines pages, ont été supprimés pour les exercices ouverts depuis le 1er janvier 2004.
Les composants à durée courte
Le mobilier s'amortit sur une durée nettement plus courte que le bâti, ce qui en fait le levier le plus efficace des premières années. La liste de ce qui rend un logement meublé est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment de congélation, vaisselle et ustensiles, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien.
Les travaux obéissent à une distinction préalable qui décide de tout : ceux qui améliorent le bien ou augmentent sa valeur sont immobilisés et amortis ; ceux qui relèvent de l'entretien et des réparations sont déduits immédiatement en charges. Cette qualification n'est pas au choix de l'investisseur, et c'est un point de contrôle fréquent.
Conséquence pratique sur un bien à rénover : une partie des travaux entre en charges immédiates et une autre en amortissement. Le résultat de la première année en dépend directement, et donc la fraction d'amortissement effectivement déductible au titre de l'article 39 C.
Depuis le 15 février 2025, l'amortissement se paie à la sortie
C'est la modification la plus lourde qu'ait connue le régime, et beaucoup de contenus en ligne décrivent encore le droit antérieur. L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a créé un III à l'article 150 VB du code général des impôts.
La règle vise les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Le régime lui-même n'a pas changé : la plus-value reste calculée selon le régime des particuliers, articles 150 U et suivants, avec ses abattements pour durée de détention. Seul le prix d'acquisition retenu est minoré.
Amortissements déduits sur la période : 90 000 €.
Avant la réforme, ou aujourd'hui en résidence gérée éligible : prix retenu 200 000 €, plus-value 60 000 €, imposition estimée 13 177 €.
En meublé classique depuis février 2025 : prix retenu 110 000 €, plus-value 150 000 €, imposition estimée 32 943 €.
Écart créé par la seule réforme : 19 766 €.
Calcul intégrant les abattements pour durée de détention, l'impôt sur le revenu à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %, hors surtaxe.
Le texte les énumère : les logements situés dans une résidence relevant des articles L.631-12 ou L.631-13 du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire les résidences services pour étudiants, jeunes actifs, personnes âgées ou handicapées ; les établissements sociaux et médico-sociaux de l'article L.312-1 du code de l'action sociale et des familles ; et les établissements délivrant des soins de longue durée mentionnés à l'article L.6143-5 du code de la santé publique. Pour ces supports, l'amortissement déduit ne minore pas le prix d'acquisition.
Les abattements pour durée de détention restent le second levier. Ils courent à partir de la sixième année : 6 % par an de la sixième à la vingt et unième puis 4 % la vingt-deuxième pour l'impôt sur le revenu, soit une exonération à 22 ans ; 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième, 1,60 % la vingt-deuxième puis 9 % par an jusqu'à la trentième pour les prélèvements sociaux, soit une exonération à 30 ans. Base légale : article 150 VC du code général des impôts et article L.136-7 du code de la sécurité sociale.
Le détail du choix du support et de l'éligibilité à l'exception figure sur notre page LMNP à Lille, avec un calculateur qui compare les deux situations.
Micro-BIC ou réel : les seuils ont changé, l'option aussi
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a modifié les abattements et les plafonds pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025.
| Type de location | Abattement | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé de longue durée, revenus 2025 | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de longue durée, revenus 2026 | 50 % | 83 600 € |
| Meublé de tourisme classé, revenus 2026 | 50 % | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Ancien régime à 71 %, plafond 188 700 € | Supprimé | Ne vise plus aucune location meublée |
Faites glisser le tableau horizontalement pour tout voir
L'option est valable un an et se reconduit tacitement chaque année. La renonciation s'exerce dans les délais applicables au dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédant celle au titre de laquelle elle s'applique. Ce délai a été allongé par la loi de finances pour 2022 : il court désormais jusqu'à la date limite de dépôt de la liasse, début mai, et non plus jusqu'au 1er février.
L'arbitrage se fait sur un calcul simple : si vos charges effectives et votre amortissement dépassent la moitié de vos loyers, le réel est plus favorable. Avec un emprunt en cours, c'est presque toujours le cas. Mais depuis 2025, l'arbitrage a un second terme. Un montage qui économise 2 000 € par an pendant dix ans et en restitue 19 000 à la revente n'est pas le même montage qu'avant.
Ce que suppose le régime réel
Une comptabilité commerciale complète : bilan, compte de résultat, tableau des immobilisations et des amortissements, état de suivi des amortissements différés. Rien n'impose légalement de recourir à un professionnel, mais l'établissement d'un plan d'amortissement par composants défendable en cas de contrôle relève d'un métier.
Nous ne publions pas de tarif d'expert-comptable : les honoraires varient selon le nombre de lots et la complexité du dossier, et ils sont eux-mêmes déductibles du résultat BIC. Ce que nous vérifions, en revanche, c'est que le plan retenu soit cohérent avec le bien et constant d'un exercice à l'autre.
Côté formalités, l'immatriculation se fait dans les quinze jours suivant le début de la location, par le guichet des formalités des entreprises opéré par l'INPI. Les centres de formalités des entreprises ont été supprimés le 1er janvier 2023 et le formulaire P0i n'existe plus : les pages qui y renvoient encore décrivent une procédure abolie.
Pour situer l'amortissement dans une décision d'investissement complète, entrée et sortie, voir notre page LMNP à Lille. Pour le comparer aux autres dispositifs, notre page défiscalisation immobilière et notre page déficit foncier, qui suit une logique inverse puisqu'il s'impute sur le revenu global.
Ce que l'on nous demande sur l'amortissement LMNP
Dix-sept réponses, chacune adossée à un article que vous pouvez vérifier.
Existe-t-il des durées officielles d'amortissement en LMNP ?
Le terrain est-il amortissable ?
Comment se calcule concrètement l'amortissement ?
L'amortissement peut-il créer un déficit ?
Que deviennent les amortissements non déduits ?
Report d'amortissement et déficit BIC, est-ce la même chose ?
Les amortissements sont-ils réintégrés dans la plus-value ?
Quelles sont les exceptions à cette réintégration ?
Combien la réforme coûte-t-elle concrètement ?
Quels sont les abattements pour durée de détention ?
Quels sont les seuils du micro-BIC en 2026 ?
L'option pour le régime réel est-elle irrévocable pendant deux ans ?
Micro-BIC ou régime réel : comment trancher ?
Quel mobilier peut être amorti ?
Faut-il un expert-comptable ?
Quand faut-il s'immatriculer ?
Le bilan FOR-U est-il facturé ?
Écrit par Thomas Reiminger, manager marketing et relation client chez FOR-U. Relu et validé par Laurent Hilaire, directeur général et fondateur, ORIAS 24004797. Mis à jour le 4 septembre 2026. Sources : articles 15 bis de l'annexe II, 39-1-2°, 39 C, 50-0, 150 U, 150 VB, 150 VC et 156 I 1° bis du code général des impôts · article L.136-7 du code de la sécurité sociale · articles L.631-12 et L.631-13 du code de la construction et de l'habitation · article L.312-1 du code de l'action sociale et des familles · article L.6143-5 du code de la santé publique · loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 · loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 7 · loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022 · décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.
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Ces avis sont publiés sur la fiche Google Business de FOR-U. Ils émanent de clients ayant utilisé nos services, sont datés par Google, et ne font l'objet d'aucune modération ni contrepartie de notre part. Deux d'entre eux sont reproduits sous forme d'extrait, signalé par des crochets ; le texte intégral est accessible par les liens ci-dessus. Note moyenne de 5 sur 5 pour 37 avis au 2 septembre 2026.
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