Investir LMNP en 2026 : le rendement réel, et ce que coûte la revente
Le « 5 à 7 % » que l’on lit partout se calcule sur le prix affiché, pas sur ce que vous sortez de votre poche. Et depuis février 2025, les amortissements sont repris à la revente, y compris ceux d’avant la réforme.
- Le rendement frais d’acte et mobilier compris
- L’année exacte où l’amortissement cesse de suffire
- Le coût de la revente, réintégration comprise
Faire chiffrer votre projet
Envoyez-nous le bien que vous visez, son prix et le financement envisagé. Nous calculons le rendement réel, l’année de bascule fiscale et le coût de sortie selon la durée de détention.
Demande bien reçue
Un conseiller FOR-U vous rappelle sous 24 heures ouvrées. Munissez-vous si possible du décompte de l’assureur et des dates de versement des primes : c’est la répartition avant et après 70 ans qui décide de tout.
Le rendement de 5 à 7 % qu'on vous annonce se calcule sur le prix affiché, pas sur ce que vous sortez réellement. Ajoutez les frais d'acte et le mobilier obligatoire, et l'écart se creuse d'un demi-point avant même d'avoir encaissé un loyer. Le mobilier n'est d'ailleurs pas un confort : sans les onze éléments du décret n° 2015-981, le logement n'est pas meublé au sens fiscal et tout le régime tombe.
Deux changements de 2025 et 2026 ont modifié l'équation, et peu de pages les ont intégrés. D'abord, les prélèvements sociaux du meublé sont passés à 18,6 % alors que la location nue reste à 17,2 %. Ce n'est pas une nuance : le résultat d'un meublé relève du f du I de l'article L. 136-6 du code de la sécurité sociale, que la loi de financement pour 2026 n'a pas protégé, quand les revenus fonciers du a y échappent. Le meublé est donc devenu plus lourdement taxé que le nu sur ses loyers, ce qui est l'inverse de ce qu'on lit partout.
Ensuite, les amortissements sont repris à la revente. L'article 84 de la loi du 14 février 2025 minore le prix d'acquisition du montant des amortissements déduits, pour toute cession réalisée depuis le 15 février 2025, y compris les amortissements pratiqués avant cette date, quelle que soit l'ancienneté du bien. Les résidences étudiantes, seniors et les établissements médico-sociaux en sont exonérés ; les résidences de tourisme, non.
Une asymétrie utile à connaître : la plus-value de revente, elle, reste taxée à 17,2 % de prélèvements sociaux, et non 18,6 %. La hausse ne frappe que les loyers. C'est la durée de détention qui décide du reste : l'impôt sur le revenu s'efface à 22 ans, les prélèvements sociaux à 30 ans seulement.
Investir LMNP : le rendement annoncé n’est pas celui que vous obtenez
Toutes les pages sur l’investissement LMNP annoncent 5 à 7 % de rendement brut. Le chiffre est exact, et il est calculé sur un dénominateur qui n’existe pas.
Un rendement brut se calcule en divisant les loyers annuels par le prix affiché. Or vous ne payez jamais le prix affiché.
| Poste | Montant | Pris en compte dans le « rendement brut » |
|---|---|---|
| Prix du bien | 150 000 € | Oui |
| Frais d’acquisition, 8 % | 12 000 € | Non |
| Mobilier obligatoire | 5 000 € | Non |
| Réellement engagé | 167 000 € |
Sur 700 € de loyer mensuel, le rendement affiché est de 5,60 %. Le rendement réel, rapporté à ce que vous sortez de votre poche, est de 5,03 %. Un écart de 0,57 point, sur un chiffre qui décide de l’investissement.
Pourquoi ce détail compte plus qu’il n’en a l’air. Le mobilier n’est pas une option de confort : sans les onze éléments du décret n° 2015-981, le bien n’est pas meublé au sens fiscal et tout le régime tombe. C’est donc une dépense obligatoire, qui appartient au coût d’acquisition, et que les calculs de rendement laissent pourtant systématiquement dehors.
Chiffrer votre projet, exploitation et revente comprises
Les simulateurs d’investissement LMNP s’arrêtent presque tous à la première année. Trois choses leur manquent, et ce sont celles qui décident.
- Le vrai dénominateur, frais d’acte et mobilier compris.
- L’année où l’amortissement cesse de suffire. Elle est prévisible dès l’acquisition, et elle arrive bien plus tôt qu’on ne le dit.
- Le coût de la revente, depuis que les amortissements y sont réintégrés. C’est le poste le plus lourd, et presque aucune page ne le chiffre.
Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n’est transmis, rien n’est enregistré.
L’amortissement, et l’année où il cesse de suffire
C’est le moteur du régime, et il est intact. Une tentative de le plafonner à 2 % par an a été écartée lors de l’examen de la loi de finances pour 2026. L’amortissement par composants reste donc libre.
| Composant | Durée | Remarque |
|---|---|---|
| Gros œuvre | 40 à 50 ans | La part la plus lourde de l’assiette |
| Façades et toiture | 25 à 30 ans | |
| Installations techniques | 15 à 20 ans | Chauffage, électricité, plomberie |
| Agencements | 10 à 15 ans | |
| Mobilier | 5 à 10 ans | Amortissement le plus rapide |
| Terrain | jamais | 10 à 30 % du prix selon l’emplacement |
La phrase qu’il faut nuancer
« Des loyers non imposés pendant dix à vingt ans » : c’est ce que promet l’investissement LMNP partout. C’est vrai, à une condition que personne ne formule.
Il faut un emprunt. Reprenons le studio à 150 000 €, loué 700 € par mois, avec 2 800 € de charges. Amortissement annuel : 4 764 €. Résultat de la première année : 8 400 − 2 800 − 4 764 = 836 € imposables. Dès la première déclaration. Ce sont les intérêts d’emprunt, déductibles en plus de l’amortissement, qui créent les années blanches. Sans crédit, ou avec un apport important, le résultat devient positif tout de suite.
Et comme les intérêts décroissent à mesure que le capital se rembourse, il existe toujours une année de bascule. L’outil ci-dessus la calcule : c’est l’information la plus utile de tout le projet, et celle qu’aucun simulateur n’affiche.
L’amortissement ne peut pas créer de déficit. La fraction non utilisée est reportable sans limitation de durée sur les bénéfices ultérieurs de la même activité.
Article 39 C, II du code général des impôtsCe que cette phrase implique. Rien ne se perd, mais rien ne s’efface non plus : l’amortissement reporté gonfle le stock qui sera réintégré le jour de la revente.Prélèvements sociaux : l’inversion que presque personne n’a vue
Voici le point sur lequel la quasi-totalité des pages publiées en 2026 se trompe, et elles se trompent dans le sens le plus rassurant.
| Revenu | Taux 2025 | Taux 2026 |
|---|---|---|
| Location meublée, résultat BIC | 17,2 % | 18,6 % |
| Location nue, revenus fonciers | 17,2 % | 17,2 %, maintenu |
| Plus-value immobilière | 17,2 % | 17,2 %, maintenu |
La contribution sociale généralisée est passée de 9,2 à 10,6 points sur les revenus du patrimoine. Les bénéfices industriels et commerciaux non professionnels relèvent de cette catégorie, à l’article L.136-6 du code de la sécurité sociale. Le meublé a donc pris la hausse.
La location nue, elle, y a échappé. Le meublé est aujourd’hui plus lourdement prélevé que le nu, de 1,4 point sur le résultat. C’est l’inverse de ce qu’on lit.
Mais la portée réelle est limitée, et il faut le dire aussi. Les prélèvements sociaux frappent le résultat, pas les loyers encaissés. Tant que l’amortissement ramène ce résultat à zéro, la hausse reste théorique. Elle ne mord qu’à partir de l’année de bascule, celle où l’amortissement ne suffit plus. Un investisseur bien conseillé peut donc vivre plusieurs années sans jamais la sentir, puis la découvrir d’un coup.
La revente : le poste le plus lourd, et le moins traité
Jusqu’en 2025, l’investissement LMNP bénéficiait d’une anomalie : on amortissait le bien pendant la détention, et cet amortissement n’était pas repris au moment de la vente. Cette anomalie est close.
Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction. Ces dispositions s’appliquent aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
Article 150 VB du code général des impôts, modifié par l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025Le point que les pages omettent. La loi vise les cessions, pas les amortissements. Les amortissements pratiqués avant 2025 sont donc réintégrés eux aussi, quelle que soit l’ancienneté du bien.Concrètement, sur le studio de notre exemple revendu au bout de quinze ans, ce sont 60 750 € d’amortissements qui viennent minorer le prix d’acquisition. La plus-value taxable passe de 25 535 € à 86 285 €.
| Durée | Amortissements réintégrés | Plus-value brute | Impôt total |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 40 500 € | 52 581 € | 15 291 € |
| 15 ans | 60 750 € | 86 285 € | 18 950 € |
| 22 ans | 89 100 € | 135 235 € | 16 747 €, impôt sur le revenu exonéré |
| 30 ans | 121 500 € | 193 962 € | 0 €, exonération totale |
Les résidences de service échappent à la réintégration. L’article 84 en exonère expressément les résidences étudiantes, les résidences seniors et les établissements pour personnes âgées dépendantes. Attention : les résidences de tourisme n’en font pas partie et subissent la réintégration comme un meublé ordinaire. La confusion est fréquente et elle coûte cher.
La conséquence stratégique est nette : la durée de détention n’est plus un paramètre secondaire. Elle doit être arrêtée au moment de l’acquisition, parce que l’écart entre une revente à quinze ans et une revente à trente ans se chiffre en dizaines de milliers d’euros.
Micro-BIC ou régime réel, et le piège du tourisme
Le choix du régime est la seule décision vraiment irréversible à court terme. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire et interdit l’amortissement. Le régime réel autorise tout, au prix d’une comptabilité.
| Type de location | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de longue durée | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Deux textes se superposent ici. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a divisé par cinq le plafond et réduit l’abattement des meublés de tourisme non classés. Puis le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 a porté le seuil des autres locations à 83 600 € pour les revenus perçus à compter de 2026. Attention au piège de la date : le seuil s’apprécie sur l’année où les loyers sont encaissés, pas sur celle de la déclaration. Le plafond de 15 000 € du tourisme non classé, lui, n’est pas revalorisé. Le classement coûte entre 200 et 400 € pour cinq ans, et il restaure le régime favorable : c’est le meilleur rapport coût-bénéfice de tout le dispositif.
Le seuil de bascule vers le réel est plus bas qu’on ne le dit. Le micro-BIC devient perdant dès que vos charges réelles et votre amortissement dépassent 50 % des loyers. Sur un bien financé à crédit, avec de l’amortissement, ce seuil est franchi dès la première année, quel que soit le montant des loyers. Le régime réel n’est pas réservé aux gros projets.
Investir LMNP dans la métropole lilloise
La demande locative de la métropole est réelle, et il faut la chiffrer correctement.
Une correction sur un chiffre qui circule beaucoup. On lit que Lille serait la troisième ville universitaire de France avec 110 000 étudiants. L’académie de Lille en compte environ 202 000, ce qui la place au quatrième rang national. Le chiffre de 110 000 correspond à la seule commune de Lille, pas au bassin de vie sur lequel se joue la demande locative.
Cette population étudiante est le premier gisement de la location meublée, parce qu’elle arrive sans mobilier et repart au bout d’un à trois ans. Les loyers meublés y dépassent le nu de 15 à 25 %, et la vacance y est courte, à condition de rester sur les secteurs réellement desservis.
Ce qu’il faut regarder avant le rendement
- La desserte en métro, pas la distance. Un studio à dix minutes à pied d’une station se loue toute l’année. À vingt minutes, la vacance d’été s’allonge.
- La saisonnalité. Un meublé étudiant se reloue en juillet et août. Une vacance qui démarre en octobre dure jusqu’à la rentrée suivante.
- Le taux de charges de copropriété. Dans l’ancien lillois, il pèse souvent 15 à 20 % des loyers, et il n’apparaît jamais dans les rendements annoncés.
Pour l’analyse quartier par quartier, notre page investissement locatif à Lille traite ce terrain. Le présent guide traite le mécanisme fiscal.
Les erreurs qui coûtent le plus cher
Raisonner sur le rendement brut affiché
C’est l’erreur mère. Tant que les frais d’acte et le mobilier ne sont pas au dénominateur, le chiffre est flatteur et faux.
Ne pas fixer la durée de détention à l’achat
Depuis la réintégration, une revente à dix ans et une revente à trente ans n’ont plus rien à voir. Cette décision doit être prise avant de signer, pas quinze ans plus tard.
Croire que les résidences de tourisme sont exonérées
Seules les résidences étudiantes, seniors et les établissements pour personnes âgées dépendantes le sont. Les résidences de tourisme subissent la réintégration en totalité.
Négliger la liste du décret
Onze éléments sont obligatoires pour qu’un logement soit meublé au sens fiscal. L’absence d’un seul expose à une requalification en location nue, et à la perte rétroactive de l’amortissement.
Oublier que la comptabilité est une charge récurrente
Un expert-comptable spécialisé coûte 400 à 800 € par an. C’est déductible, mais c’est un flux de trésorerie annuel qui ampute le rendement net de plusieurs dixièmes de point sur un petit bien.
Votre rendement réel, et le coût de la sortie
Quatre étapes. L’outil rapporte les loyers à ce que vous engagez vraiment, calcule l’année où l’amortissement cesse de suffire, et chiffre la revente.
Ce que vous achetez
Les loyers et vos charges
L’amortissement
Votre horizon de revente
Ce que vous engagez réellement
L’amortissement, année par année
La revente
La durée de détention se décide avant de signer
Depuis la réintégration des amortissements, revendre à dix ans ou à trente ans n’a plus rien à voir : l’écart se chiffre en dizaines de milliers d’euros sur un seul studio. Cette décision se prend à l’acquisition, pas quinze ans plus tard. Envoyez-nous le bien que vous visez, nous chiffrons les deux scénarios.
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Questions fréquentes
Investir en LMNP est-il encore intéressant en 2026 ?
Oui, mais la donne a changé sur la sortie. L’amortissement par composants n’a pas été plafonné : une tentative en ce sens a été écartée lors de l’examen de la loi de finances pour 2026. En revanche, depuis le 15 février 2025 les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui alourdit nettement la fiscalité de sortie. Le régime reste performant, à condition d’arrêter la durée de détention dès l’acquisition.
Quel rendement attendre d’un investissement LMNP ?
Les 5 à 7 % que l’on lit partout se calculent sur le prix affiché. Rapportés à ce que vous engagez réellement, frais d’acquisition et mobilier compris, ils perdent environ un demi-point. Sur un studio à 150 000 € loué 700 € par mois, le rendement affiché est de 5,60 % et le rendement réel de 5,03 %, pour 167 000 € réellement sortis.
Les prélèvements sociaux du LMNP sont-ils à 17,2 % ou 18,6 % en 2026 ?
À 18,6 %. Les bénéfices industriels et commerciaux non professionnels relèvent des revenus du patrimoine, à l’article L.136-6 du code de la sécurité sociale, et la contribution sociale généralisée y est passée de 9,2 à 10,6 points. La location nue et les plus-values immobilières sont restées à 17,2 %. Le meublé est donc désormais plus lourdement prélevé que le nu, de 1,4 point. Beaucoup de pages affirment l’inverse.
Cette hausse change-t-elle vraiment quelque chose ?
Pas tant que l’amortissement fait son travail. Les prélèvements sociaux frappent le résultat imposable, pas les loyers encaissés : si l’amortissement ramène ce résultat à zéro, il n’y a rien à prélever. La hausse ne mord qu’à partir de l’année où l’amortissement ne suffit plus, et cette année-là est prévisible dès l’acquisition.
Est-il vrai que les loyers ne sont pas imposés pendant dix à vingt ans ?
C’est vrai à une condition rarement énoncée : il faut un emprunt. Ce sont les intérêts, déductibles en plus de l’amortissement, qui créent les années blanches. Sur un studio à 150 000 € acheté comptant, loué 700 € par mois avec 2 800 € de charges, l’amortissement annuel de 4 764 € laisse 836 € imposables dès la première année.
Comment fonctionne la réintégration des amortissements à la revente ?
L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a modifié l’article 150 VB du code général des impôts : le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements déduits. Point essentiel que beaucoup de pages omettent : la loi vise les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, donc les amortissements pratiqués avant 2025 sont réintégrés eux aussi.
Quelles résidences échappent à la réintégration ?
Trois catégories seulement : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les établissements pour personnes âgées dépendantes. Les résidences de tourisme n’en font pas partie et subissent la réintégration comme un meublé ordinaire. La confusion est fréquente et elle coûte cher au moment de la vente.
Au bout de combien d’années la plus-value est-elle exonérée ?
L’impôt sur le revenu est totalement effacé après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans. Sur notre exemple, une revente à 15 ans coûte 18 950 € d’impôt, une revente à 22 ans 16 747 €, et une revente à 30 ans zéro, alors même que la plus-value brute y est la plus élevée.
Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?
Le micro-BIC devient perdant dès que vos charges réelles et votre amortissement dépassent 50 % des loyers. Sur un bien financé à crédit, ce seuil est franchi dès la première année, quel que soit le montant des loyers. Le régime réel n’est donc pas réservé aux gros projets, contrairement à ce qu’on lit souvent.
Qu’a changé la loi Le Meur pour la location saisonnière ?
La loi du 19 novembre 2024 a ramené le plafond du micro-BIC de 77 700 à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, et l’abattement de 50 à 30 %. Le classement du bien restaure le régime favorable pour un coût de 200 à 400 € sur cinq ans : c’est le meilleur rapport coût-bénéfice de tout le dispositif.
Pour aller plus loin
Le découpage par composants, les durées admises et les motifs de redressement les plus fréquents.
ConsulterL’analyse quartier par quartier, la desserte et la saisonnalité. Cette page-ci traite le mécanisme fiscal, celle-là le terrain.
ConsulterL’autre voie de l’immobilier locatif, en location nue, avec un mécanisme et des prélèvements sociaux différents.
Consulter
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